另外一種，在住宅限購政策條件下，大家多種經(jīng)營，土地供應(yīng)等等，住宅地價(jià)的高起，隨著住宅風(fēng)險(xiǎn)的增加，很多開發(fā)商主動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)化，有一些被動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)化了，有的是政府拿地，直接配40%的商業(yè)用地，純住宅的時(shí)代過去了，住宅賣完了以后對政府的形象工程，就業(yè)是起不到作用的，就像美國移民一樣，你投入多少錢可以帶動(dòng)多少的就業(yè)機(jī)會(huì)，給社會(huì)上帶來了重復(fù)的稅收的收入，可持續(xù)的收入，從政府的社會(huì)，政府的業(yè)績工程來講都是非常需要的，所以很多開發(fā)商也是，隨著社會(huì)的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)的安全度兩個(gè)方面，住宅和商業(yè)結(jié)合發(fā)展，有的是被商業(yè)地產(chǎn)化了。這一兩年出現(xiàn)的事情這是，它出現(xiàn)了以后跟成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商出現(xiàn)了很大的差別，供應(yīng)商不全，你沒有干過，像天津09年拿地也是45萬平米的一個(gè)項(xiàng)目，大概8萬多平米的商業(yè)也是有住宅，酒店式公寓等等，當(dāng)時(shí)我們拿地，政府明確規(guī)定，很大一塊的商業(yè)，作為中高端住宅我們也感覺比較好，給你的比例我們也必須要干，大的市場機(jī)會(huì)來看，商業(yè)地產(chǎn)未來也可能帶來未來可持續(xù)的租金收益，現(xiàn)金流，現(xiàn)場很多好的地產(chǎn)商，比如說金融界這些，他到了一定成熟階段的時(shí)候，銷售物業(yè)的收入和持有物業(yè)的租金收入基本是相等的。持有的租金收入大概也40億，一旦市場不好了，商業(yè)租金也非常穩(wěn)定。

　　我們的第二類開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，主動(dòng)也好，被動(dòng)也好，你所謂的商家是不成熟的，因?yàn)闆]有試過，沒有合作過，很多的條件，談法，未來的合作的可靠度都是有很大的變數(shù)。這種開發(fā)商，我覺得他們學(xué)習(xí)的樣板應(yīng)該向誰學(xué)習(xí)呢，應(yīng)該向南京水游城學(xué)習(xí)，他們原來也是沒有做過商業(yè)地產(chǎn)的，一般開發(fā)商可能不太敢做，但是水游城由于結(jié)合了日本的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，成功了。

　　我覺得他的成功在什么地方呢，當(dāng)商家，業(yè)態(tài)，商家的合作資源，鏈條不是非常的牢固和成熟的時(shí)候，你也要招商，這個(gè)時(shí)候更多的追求空間的形態(tài)，進(jìn)去之后都是時(shí)尚年輕人的空間，里面有流水等等，他有很多的概念，一個(gè)是空間的靈動(dòng)，把游玩、消費(fèi)、休閑全部結(jié)合在一起，變成了一個(gè)空間樂園。第二個(gè)，從設(shè)計(jì)上，萬達(dá)廣場，內(nèi)接，外接都是沒有問題的，但是南京水游層做了多首層的概念。第二個(gè)要實(shí)現(xiàn)大量商戶的店鋪化，一個(gè)是多首層，很容易上到三層，四層，由于中間的水街，把很多的商戶分解成 很多的店鋪對外開門，多首層，商鋪化，變成可以銷售的物業(yè)，這樣的話，很多不成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他們的可銷售，可退出的機(jī)制是非常關(guān)鍵的，我們做了天津的項(xiàng)目以后發(fā)現(xiàn)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)一定要先上，我們把可銷售的物業(yè)多少，可持有的一定要達(dá)到一個(gè)好的比例。

　　很多的開發(fā)商沒有經(jīng)驗(yàn)，持有的過大，最后一個(gè)項(xiàng)目算十億的利潤，八億沉淀在持有物業(yè)里面，很多開發(fā)商由于資金鏈的問題已經(jīng)背不起了，大家都需要快速積累，銷售額是安全的，這個(gè)時(shí)候現(xiàn)金流用的量就不夠了，很多開發(fā)商沒有這個(gè)實(shí)力，對銷售持有肯定是非常的敏感，所以南京水游城我覺得這種類型很棒，也是很多中小型或者商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體經(jīng)驗(yàn)不是特別成熟，運(yùn)作成功的案例比較早的，或者剛做的是我們學(xué)習(xí)的典范，現(xiàn)在應(yīng)該是分這兩大類。
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