于老板說(shuō)，除此之外，停車也是個(gè)問(wèn)題。由于前期規(guī)劃沒(méi)有充分考慮商業(yè)與人流的因素，如自行車停放位置的擺放、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，飯店周邊機(jī)動(dòng)車停放等問(wèn)題出現(xiàn)。這些問(wèn)題不僅給商家的商業(yè)活動(dòng)帶來(lái)不便，也影響了市容市貌，浪費(fèi)了城市土地資源。

　　于老板一語(yǔ)破的，道出了目前我國(guó)車站商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理脫節(jié)的現(xiàn)實(shí)。

　　深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭裾J(rèn)為，車站建設(shè)要采用商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)一體化的模式。由于交通建筑和商業(yè)建筑有著密切的關(guān)系，所以在交通建筑的設(shè)計(jì)上也需對(duì)商業(yè)價(jià)值做出種種考慮。在設(shè)計(jì)初期就考慮的商業(yè)設(shè)施比在設(shè)計(jì)乃至施工完成后再加入的商業(yè)設(shè)施有著明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　楊寶民指出，“火車站和地鐵商業(yè)規(guī)劃必須在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)入，避免缺乏商業(yè)規(guī)劃導(dǎo)致的不必要損失。尤其對(duì)餐飲等特殊業(yè)態(tài)，必須考慮商家對(duì)建筑設(shè)計(jì)的特殊要求，避免竣工后重復(fù)修改相關(guān)管線和設(shè)施，造成建設(shè)方面的浪費(fèi)和功能缺失。”

　　目前我國(guó)正在加速建設(shè)城市軌道，要想最大限度的發(fā)揮車站商業(yè)的價(jià)值，必須從規(guī)劃入手。合理的規(guī)劃能為車站商業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；而不同類型的車站，有著不同的發(fā)展需求，需要分情況進(jìn)行；在不同類型的車站商業(yè)規(guī)劃中，又存在著一些相通的問(wèn)題。

　　要想真正做好車站商業(yè)，必須規(guī)劃先行。

　　差異規(guī)劃

　　火車站與地鐵站由于發(fā)揮的作用不同、區(qū)位不同，客流特征與需求也截然不同。因此，其商業(yè)規(guī)劃的側(cè)重也有異。

　　楊寶民提出，“火車站商業(yè)規(guī)劃要考慮地上和地下結(jié)合，并以地上為主， 重點(diǎn)關(guān)注綜合體（寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、公園）的開(kāi)發(fā)，地鐵商業(yè)則完全以地下為主?！?/P>

　　鐵道第四勘察設(shè)計(jì)院劉云強(qiáng)對(duì)此也深表贊同。他指出，今后大城市用地日趨緊張，為節(jié)約用地，火車站豎向發(fā)展會(huì)成為趨勢(shì)。站房因功能要求設(shè)于底層或地下室，其上則為規(guī)模不斷增大的商業(yè)建筑。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)為我們提供了借鑒。日韓高速鐵路客運(yùn)站周邊建設(shè)的普遍規(guī)律是，以客運(yùn)站為核心，逐步形成一個(gè)集交通樞紐、商業(yè)服務(wù)、娛樂(lè)休閑于一體的城市綜合中心，在景觀上成為城市重要的地標(biāo)。其客運(yùn)站采取緊湊、高強(qiáng)度的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，重視地下空間的利用。

　　據(jù)了解，日本橫濱站由地上、地下的10多層構(gòu)成，其中只有幾層是真正的站屋用房，其余多為商業(yè)設(shè)施。這種立體化的開(kāi)發(fā)擴(kuò)充了車站功能，除了車站應(yīng)具備的基本設(shè)施之外，橫濱站還設(shè)有文化培訓(xùn)中心和對(duì)外文化交流設(shè)施。

　　目前不少車站都有擴(kuò)建地下廣場(chǎng)的計(jì)劃，利用站前廣場(chǎng)的地下空間建設(shè)地下車庫(kù)和地下商業(yè)街。其中也包括我國(guó)的火車站，如沈陽(yáng)北站。沈陽(yáng)北站是高架候車房與綜合服務(wù)建筑前后相聯(lián)并緊密結(jié)合的綜合性鐵路客運(yùn)站。其將高層建筑引入其中，形成垂直與水平相結(jié)合的“立體”站房。節(jié)省土地，擴(kuò)大了站前廣場(chǎng)區(qū)，也為地下商業(yè)城及地下停車場(chǎng)提供了良好的外部條件。它將旅客候車、餐飲、購(gòu)物與住宿通過(guò)空間組合有機(jī)地聯(lián)系在一起。

　　地鐵站的商業(yè)規(guī)劃與火車站側(cè)重不同，地鐵站點(diǎn)繁多，所經(jīng)區(qū)域各有特色，因此，需要強(qiáng)調(diào)的是依據(jù)地鐵線路的規(guī)劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)地鐵所經(jīng)商業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，進(jìn)行專業(yè)化、特性化的商業(yè)開(kāi)發(fā)，以此帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　上海地鐵在這方面的做法值得借鑒。上海軌道交通1號(hào)線建設(shè)初期，各區(qū)政府主動(dòng)結(jié)合自身特點(diǎn)，確立不同站點(diǎn)地區(qū)的商業(yè)特色，取得了非常好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。以盧灣區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)的淮海路是聞名海內(nèi)外的商業(yè)街，但是他們?cè)谥贫òl(fā)展戰(zhàn)略時(shí)還是對(duì)各個(gè)站點(diǎn)的商業(yè)特色進(jìn)行了區(qū)分：黃陂南路站確立了以太平洋百貨等為主的高檔商業(yè)中心；陜西南路站周邊發(fā)展成了以經(jīng)營(yíng)特色服裝的中小店面為主的商業(yè)街；衡山路站附近則以工藝品店、特色酒吧為主要發(fā)展方向。經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，目前市民和游客在選擇消費(fèi)地點(diǎn)時(shí)非常明確，很多時(shí)候都是用地鐵車站來(lái)區(qū)分的。

　　此外地鐵商業(yè)的規(guī)劃，必須根據(jù)周圍的人流和居民情況等來(lái)確定模式，還應(yīng)當(dāng)充分考慮地鐵站點(diǎn)區(qū)域或一定商圈范圍內(nèi)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。

　　在商業(yè)環(huán)境較好的地鐵站點(diǎn)，可以適當(dāng)開(kāi)發(fā)上蓋大型商場(chǎng)。隨著地鐵的建設(shè)，地鐵上蓋被商家極力吹捧，這主要得力于它與地鐵進(jìn)出口的零距離效應(yīng)以及地鐵的人流效應(yīng)。香港以太廣場(chǎng)處有3條地鐵交匯，每日帶來(lái)30萬(wàn)客流；日本的東京銀座，有5條地鐵線路交匯，每日帶來(lái)40萬(wàn)客流。

　　深圳市都市交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)薛博說(shuō)，以往的觀念總認(rèn)為“地鐵經(jīng)營(yíng)必然虧損”，而對(duì)地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，卻能帶來(lái)巨大收益，使地鐵企業(yè)擺脫財(cái)政依賴，實(shí)現(xiàn)自我造血和可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)介紹，香港在建設(shè)車站時(shí)，就會(huì)事先考慮建設(shè)集合商業(yè)、辦公、酒店等多項(xiàng)功能的建筑，在沒(méi)有多占城市一寸土地的情況下，將其打造為區(qū)域性的城市購(gòu)物中心?！跋愀?0%的商用物業(yè)都設(shè)于地鐵進(jìn)出口，其人流量、消費(fèi)額都較其它位置的商鋪高出30%，租金也高出50%以上?！?/P>

　　不過(guò)，薛博提醒，對(duì)于商業(yè)環(huán)境一般，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)充分的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度；對(duì)于同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，經(jīng)營(yíng)難以維持的地區(qū)，新增大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格限制，同時(shí)采取切實(shí)措施限制土地使用性質(zhì)，避免兩敗俱傷的現(xiàn)象。

　　共同難題

　　火車站和地鐵站的商業(yè)還面臨著一些共同的問(wèn)題。上海地鐵站工作人員表示，各個(gè)地鐵站日均流量據(jù)稱可達(dá)4、5萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)，但卻始終難以將人流有效轉(zhuǎn)化為消費(fèi)流。而許多火車站小商店經(jīng)營(yíng)者也認(rèn)為，旅客沒(méi)有在火車站消費(fèi)的習(xí)慣，很難吸引到他們的消費(fèi)。

　　有的人認(rèn)為車站商業(yè)之所以難以經(jīng)營(yíng)，主要和人流特性有關(guān)。作為交通工具，地鐵站的人流交通目的較強(qiáng)，因此應(yīng)該和商業(yè)人流相區(qū)別，其商業(yè)的利用率天生就比較低。這種觀點(diǎn)其實(shí)是不成立的，縱觀世界發(fā)達(dá)城市，車站無(wú)一不是商業(yè)開(kāi)發(fā)的有力依托。

　　遠(yuǎn)的不說(shuō)，香港、日本、新加坡這些亞洲城市，成功的車站商業(yè)比比皆是。他們的成功不能簡(jiǎn)單地歸咎為文化的差異，更多的還是要從商業(yè)規(guī)劃本身來(lái)加以考慮。在規(guī)劃中要注意怎樣去吸引和方便消費(fèi)者購(gòu)物。

　　首先要營(yíng)造良好的空間環(huán)境，因?yàn)橘?gòu)物場(chǎng)所本身是吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的重要因素。車站商業(yè)不能將商業(yè)簡(jiǎn)單地填入火車站和地鐵通道，這就完全沒(méi)有考慮商業(yè)的空間環(huán)境，不能吸引消費(fèi)者的駐足。

　　這一點(diǎn)對(duì)于地鐵商業(yè)的規(guī)劃尤其重要。業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)榈叵卤旧磔^封閉，缺乏自然采光的特點(diǎn)，已經(jīng)給人造成了相比地面更多的不舒適感，甚至不安全感。即使以地上來(lái)看，如果商業(yè)缺乏有效的場(chǎng)所吸引，營(yíng)造更好的商業(yè)環(huán)境，也很難吸引人流。更何況在地下本身已較為壓抑的環(huán)境下填充的商業(yè)了。

　　因此，從空間塑造上，地鐵商業(yè)若想做好，不僅要改善地下本身的壓抑感，不安全感，更要塑造比地面商業(yè)更好的場(chǎng)所吸引，才能有效地留住人流。其中，改善地下商業(yè)的層高，增加寬度，引入自然采光都不失為地下商業(yè)空間塑造的有效手段。

　　火車站商業(yè)也是一樣，由于我國(guó)政府部門(mén)對(duì)車站商業(yè)長(zhǎng)期不重視，導(dǎo)致火車站缺乏良好的商業(yè)氛圍，其空間設(shè)計(jì)也沒(méi)有考慮到服務(wù)商業(yè)的需求，在旅客的眼里，車站也根本不是購(gòu)物場(chǎng)所，所以車站商業(yè)的規(guī)劃首先要從硬件入手，改善空間環(huán)境。

　　福州火車站永輝超市管理人員分析指出，商業(yè)的發(fā)展需要有相應(yīng)的配套設(shè)施?，F(xiàn)在進(jìn)出火車站地區(qū)的動(dòng)向分配不合理，沒(méi)有辦法形成商業(yè)和人流的互動(dòng)，也就沒(méi)有辦法把行色匆匆的人流轉(zhuǎn)化成客流。對(duì)于車站來(lái)說(shuō)，站前路的走向設(shè)置為單行道，其目的是為了快速疏導(dǎo)交通，但對(duì)于商業(yè)而言，則可能導(dǎo)致停車購(gòu)物等的不便。因此，合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)顯得尤為重要。

　　地鐵商業(yè)更是如此，有別于地面人流來(lái)自四面八方較為分散的特點(diǎn)，地鐵人流集中，并且是單向的，若沒(méi)有力的引導(dǎo)動(dòng)線，人群很容易流失。

　　難怪上述業(yè)內(nèi)人士提醒，地鐵商業(yè)的建筑特色、空間感受、宣傳引導(dǎo)、商業(yè)形象、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)品牌等各個(gè)角度都需要強(qiáng)有力的視覺(jué)亮點(diǎn)以吸引人流。若動(dòng)線較長(zhǎng)，較復(fù)雜更是需要多重亮點(diǎn)、精心組合的業(yè)態(tài)、以及十分清晰的引導(dǎo)指示牌以留住人流。在動(dòng)線設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量簡(jiǎn)單，清晰，寬敞，明亮。能讓地下人流逛街的時(shí)候感覺(jué)像在地上一樣的簡(jiǎn)單、放松，舒適，是地下動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)然，要處理好商業(yè)設(shè)施和人流的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)交通設(shè)施便利化和商業(yè)價(jià)值最大化的兩個(gè)目標(biāo)，對(duì)車站商業(yè)的開(kāi)發(fā)也要遵循適度原則。

　　劉云強(qiáng)以鄭州火車站為例，對(duì)我國(guó)的火車站向大規(guī)模商業(yè)化方向發(fā)展提出質(zhì)疑。他指出，鄭州站商業(yè)設(shè)施近 7.7萬(wàn)平方米，占總面積的59%。其中旅館約占25000平方米，其余為餐廳、商場(chǎng)及娛樂(lè)設(shè)施。究竟有沒(méi)有必要搞這么多商業(yè)服務(wù)設(shè)施呢？

　　鄭州站站前廣場(chǎng)周圍已布滿設(shè)施齊全、規(guī)模宏大的商業(yè)服務(wù)建筑。鄭州站廣場(chǎng)狹小，廣場(chǎng)每天都有不少旅客露天候車，大規(guī)模商場(chǎng)、餐廳及娛樂(lè)設(shè)施，吸引市內(nèi)不少居民，從而加劇廣場(chǎng)車流、人流相互干擾的矛盾。

　　同樣的，對(duì)地鐵而言，如果在地鐵通道布局太多商鋪，可能會(huì)導(dǎo)致人流擁塞，影響地鐵通道疏散人流的功能。因此，雖然地下商業(yè)街為行人提供了豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)空間，緩解了地面人行交通的緊張狀況，但地下空間的開(kāi)發(fā)必須適度，不能影響人流暢通。例如上海地鐵人民廣場(chǎng)站，為使換乘通道的人流暢通，已經(jīng)將通道中的50家商鋪全部拆除。
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