不僅僅中海，萬科、保利、華潤、富力、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團等大型房企也早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。本月月初，金地集團透露其首個商業(yè)地產(chǎn)項目將于明年年中正式開幕，未來將重點布局二線城市商業(yè)地產(chǎn)。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對此表示，在一線城市商業(yè)體系漸漸成熟的情況下，地產(chǎn)大鱷們似乎更多嗅到了到二三線城市翻云覆雨的可能，在這些品牌開發(fā)企業(yè)的強勢攻擊下，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的洗牌已近在眼前。

　　住宅類房地產(chǎn)政策擠壓 商業(yè)地產(chǎn)成為房企救命稻草

　　住宅類房地產(chǎn)限貸、限購政策已經(jīng)對住宅類地產(chǎn)產(chǎn)生了頗為明顯的作用，形成成交持續(xù)低迷、房企庫存不斷增加、資金日趨緊張三重壓力。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布三季度企業(yè)景氣指數(shù)和三季度企業(yè)家信心指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)三個季度環(huán)比、同比回落；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心明顯不足，信心指數(shù)跌破臨界值。政策的大力打壓令房地產(chǎn)未來市場走向充滿不確定性，住宅類地產(chǎn)商已經(jīng)很難像前幾年突飛猛進的發(fā)展了。而商業(yè)地產(chǎn)一直以來處于政策的避風(fēng)港，加之住宅類地產(chǎn)的調(diào)控壓力不斷增大以及萬達等國內(nèi)標桿商業(yè)地產(chǎn)商的成功，住宅類地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)迎來機遇

　　上海中原地產(chǎn)最新（2011.10.1-2011.10.18）監(jiān)測顯示，一手商鋪新增供應(yīng)環(huán)比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，環(huán)比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商業(yè)地產(chǎn)成交持續(xù)走低態(tài)勢，并沒有在這個月得到遏制，這似乎與當前眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的火熱場景背道而馳。然而，目前上海人均商業(yè)面積已經(jīng)超過2平方米，超過了香港地區(qū)的水平，在對國際化商業(yè)模式的追求中，中心區(qū)已經(jīng)難有大拆大建、全新導(dǎo)入的機會。一種步伐相對緩慢的沉淀和中國化，更適合眼下一線城市中心商業(yè)的營運。相比之下，轉(zhuǎn)型中的房企在二三線城市更能獲得足夠的施展空間。二三城市隨著城市化發(fā)展的加速以及日益增長的消費需求，將成為眾多房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的異地陣地。對地方政府而言，擁有一線城市開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟帶來的經(jīng)濟增長，仍是地方所期望和歡迎的。

　　商業(yè)地產(chǎn)政策的不確定性依然存在

　　日前，銀監(jiān)會再度向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險防范的通知，要求對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會今年第三次對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。并且早在8月下旬，上海銀監(jiān)局就發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)日漸成為開發(fā)商及投資者關(guān)注焦點，更多資金不斷注入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，然而一個城市的商業(yè)地產(chǎn)需求是伴隨人口、交通配套等因素逐步增長，拋棄這些因素開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，勢必造成商鋪空置率的升高，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也將不斷吹大。管理層也看到這種勢頭的蔓延趨勢，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策相比住宅類依然較為寬松，但是這也管理層對市場傳出的另一個信號，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)控的可能性依然存在。

　　住宅地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)經(jīng)驗與人才瓶頸的突破

　　政策的不確定并非最大風(fēng)險，房企缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗以及專業(yè)人才，將成為最大阻礙。商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)可行性、定位規(guī)劃有著更為苛刻的要求，并且涉及到招商和運營管理，這與住宅的開發(fā)流程很不相同。對于這些房企而言，一套成熟有效的開發(fā)流程，并不能依靠單純的模仿和討論而加以運用，更加需要在實際開發(fā)中逐步摸索，找到符合自身品牌發(fā)展和城市需求的商業(yè)地產(chǎn)。

　　警惕資金鏈風(fēng)險，開發(fā)商實力的考驗

　　與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期更長，對企業(yè)的資金實力要求更高。并且商業(yè)地產(chǎn)在銀行信貸方面的待遇亦遠不如住宅，按揭貸款額度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭貸款額度最高七成，期限最多可達30年，這要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金比例必須更高。

　　上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，上海市近期商業(yè)地產(chǎn)腳步放緩，但在布點上，向外圍繼續(xù)擴散。中心區(qū)商業(yè)飽和度的不斷增加令投資者更加趨于理性。但隨著上海外來人口的數(shù)量仍不斷增加，城市人口溢出、城區(qū)擴容將成為必然。外圍區(qū)域的開發(fā)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)依然能獲得一定發(fā)展機遇，但基本無改城市快速膨脹后所面臨的沉淀和積累階段。二三線城市的城市升級改造仍在如火如荼中、中產(chǎn)群體愈發(fā)成型，蘊含的是商業(yè)地產(chǎn)膨脹式發(fā)展機遇。需要提及的是，在眾多房企同時發(fā)力二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的背景下，控制好進入節(jié)奏，避免同質(zhì)化，找準符合企業(yè)能力及城市發(fā)展要求的商業(yè)地產(chǎn)定位至關(guān)重要。
　近日，中海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，中海地產(chǎn)將于下月推出購物中心品牌“環(huán)宇城?UNIMALL”，首批重點發(fā)展五座環(huán)宇城購物中心，分別位于南京、沈陽、濟南、天津及珠海，重點進軍二線城市。中海地產(chǎn)目前持有超過290萬平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，2010年為中海地產(chǎn)帶來2.9億元港幣的租金總收入。

　　不僅僅中海，萬科、保利、華潤、富力、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團等大型房企也早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。本月月初，金地集團透露其首個商業(yè)地產(chǎn)項目將于明年年中正式開幕，未來將重點布局二線城市商業(yè)地產(chǎn)。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對此表示，在一線城市商業(yè)體系漸漸成熟的情況下，地產(chǎn)大鱷們似乎更多嗅到了到二三線城市翻云覆雨的可能，在這些品牌開發(fā)企業(yè)的強勢攻擊下，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的洗牌已近在眼前。

　　住宅類房地產(chǎn)政策擠壓 商業(yè)地產(chǎn)成為房企救命稻草

　　住宅類房地產(chǎn)限貸、限購政策已經(jīng)對住宅類地產(chǎn)產(chǎn)生了頗為明顯的作用，形成成交持續(xù)低迷、房企庫存不斷增加、資金日趨緊張三重壓力。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布三季度企業(yè)景氣指數(shù)和三季度企業(yè)家信心指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)三個季度環(huán)比、同比回落；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心明顯不足，信心指數(shù)跌破臨界值。政策的大力打壓令房地產(chǎn)未來市場走向充滿不確定性，住宅類地產(chǎn)商已經(jīng)很難像前幾年突飛猛進的發(fā)展了。而商業(yè)地產(chǎn)一直以來處于政策的避風(fēng)港，加之住宅類地產(chǎn)的調(diào)控壓力不斷增大以及萬達等國內(nèi)標桿商業(yè)地產(chǎn)商的成功，住宅類地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)迎來機遇

　　上海中原地產(chǎn)最新（2011.10.1-2011.10.18）監(jiān)測顯示，一手商鋪新增供應(yīng)環(huán)比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，環(huán)比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商業(yè)地產(chǎn)成交持續(xù)走低態(tài)勢，并沒有在這個月得到遏制，這似乎與當前眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的火熱場景背道而馳。然而，目前上海人均商業(yè)面積已經(jīng)超過2平方米，超過了香港地區(qū)的水平，在對國際化商業(yè)模式的追求中，中心區(qū)已經(jīng)難有大拆大建、全新導(dǎo)入的機會。一種步伐相對緩慢的沉淀和中國化，更適合眼下一線城市中心商業(yè)的營運。相比之下，轉(zhuǎn)型中的房企在二三線城市更能獲得足夠的施展空間。二三城市隨著城市化發(fā)展的加速以及日益增長的消費需求，將成為眾多房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的異地陣地。對地方政府而言，擁有一線城市開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟帶來的經(jīng)濟增長，仍是地方所期望和歡迎的。

　　商業(yè)地產(chǎn)政策的不確定性依然存在

　　日前，銀監(jiān)會再度向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險防范的通知，要求對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會今年第三次對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。并且早在8月下旬，上海銀監(jiān)局就發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)日漸成為開發(fā)商及投資者關(guān)注焦點，更多資金不斷注入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，然而一個城市的商業(yè)地產(chǎn)需求是伴隨人口、交通配套等因素逐步增長，拋棄這些因素開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，勢必造成商鋪空置率的升高，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也將不斷吹大。管理層也看到這種勢頭的蔓延趨勢，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策相比住宅類依然較為寬松，但是這也管理層對市場傳出的另一個信號，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)控的可能性依然存在。

　　住宅地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)經(jīng)驗與人才瓶頸的突破

　　政策的不確定并非最大風(fēng)險，房企缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗以及專業(yè)人才，將成為最大阻礙。商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)可行性、定位規(guī)劃有著更為苛刻的要求，并且涉及到招商和運營管理，這與住宅的開發(fā)流程很不相同。對于這些房企而言，一套成熟有效的開發(fā)流程，并不能依靠單純的模仿和討論而加以運用，更加需要在實際開發(fā)中逐步摸索，找到符合自身品牌發(fā)展和城市需求的商業(yè)地產(chǎn)。

　　警惕資金鏈風(fēng)險，開發(fā)商實力的考驗

　　與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期更長，對企業(yè)的資金實力要求更高。并且商業(yè)地產(chǎn)在銀行信貸方面的待遇亦遠不如住宅，按揭貸款額度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭貸款額度最高七成，期限最多可達30年，這要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金比例必須更高。

　　上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，上海市近期商業(yè)地產(chǎn)腳步放緩，但在布點上，向外圍繼續(xù)擴散。中心區(qū)商業(yè)飽和度的不斷增加令投資者更加趨于理性。但隨著上海外來人口的數(shù)量仍不斷增加，城市人口溢出、城區(qū)擴容將成為必然。外圍區(qū)域的開發(fā)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)依然能獲得一定發(fā)展機遇，但基本無改城市快速膨脹后所面臨的沉淀和積累階段。二三線城市的城市升級改造仍在如火如荼中、中產(chǎn)群體愈發(fā)成型，蘊含的是商業(yè)地產(chǎn)膨脹式發(fā)展機遇。需要提及的是，在眾多房企同時發(fā)力二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的背景下，控制好進入節(jié)奏，避免同質(zhì)化，找準符合企業(yè)能力及城市發(fā)展要求的商業(yè)地產(chǎn)定位至關(guān)重要。(文/中原地產(chǎn))

　近日，中海地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，中海地產(chǎn)將于下月推出購物中心品牌“環(huán)宇城?UNIMALL”，首批重點發(fā)展五座環(huán)宇城購物中心，分別位于南京、沈陽、濟南、天津及珠海，重點進軍二線城市。中海地產(chǎn)目前持有超過290萬平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)，2010年為中海地產(chǎn)帶來2.9億元港幣的租金總收入。
　　不僅僅中海，萬科、保利、華潤、富力、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團等大型房企也早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。本月月初，金地集團透露其首個商業(yè)地產(chǎn)項目將于明年年中正式開幕，未來將重點布局二線城市商業(yè)地產(chǎn)。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對此表示，在一線城市商業(yè)體系漸漸成熟的情況下，地產(chǎn)大鱷們似乎更多嗅到了到二三線城市翻云覆雨的可能，在這些品牌開發(fā)企業(yè)的強勢攻擊下，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的洗牌已近在眼前。

　　住宅類房地產(chǎn)政策擠壓 商業(yè)地產(chǎn)成為房企救命稻草

　　住宅類房地產(chǎn)限貸、限購政策已經(jīng)對住宅類地產(chǎn)產(chǎn)生了頗為明顯的作用，形成成交持續(xù)低迷、房企庫存不斷增加、資金日趨緊張三重壓力。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布三季度企業(yè)景氣指數(shù)和三季度企業(yè)家信心指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)三個季度環(huán)比、同比回落；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心明顯不足，信心指數(shù)跌破臨界值。政策的大力打壓令房地產(chǎn)未來市場走向充滿不確定性，住宅類地產(chǎn)商已經(jīng)很難像前幾年突飛猛進的發(fā)展了。而商業(yè)地產(chǎn)一直以來處于政策的避風(fēng)港，加之住宅類地產(chǎn)的調(diào)控壓力不斷增大以及萬達等國內(nèi)標桿商業(yè)地產(chǎn)商的成功，住宅類地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始轉(zhuǎn)舵商業(yè)地產(chǎn)，加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展 二三線城市商業(yè)地產(chǎn)迎來機遇

　　上海中原地產(chǎn)最新（2011.10.1-2011.10.18）監(jiān)測顯示，一手商鋪新增供應(yīng)環(huán)比9月同期下滑54.3%，同比去年同期下挫45.7%，成交上看，環(huán)比下滑33.6%，同比下降32.5%。上海商業(yè)地產(chǎn)成交持續(xù)走低態(tài)勢，并沒有在這個月得到遏制，這似乎與當前眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的火熱場景背道而馳。然而，目前上海人均商業(yè)面積已經(jīng)超過2平方米，超過了香港地區(qū)的水平，在對國際化商業(yè)模式的追求中，中心區(qū)已經(jīng)難有大拆大建、全新導(dǎo)入的機會。一種步伐相對緩慢的沉淀和中國化，更適合眼下一線城市中心商業(yè)的營運。相比之下，轉(zhuǎn)型中的房企在二三線城市更能獲得足夠的施展空間。二三城市隨著城市化發(fā)展的加速以及日益增長的消費需求，將成為眾多房企進軍商業(yè)地產(chǎn)的異地陣地。對地方政府而言，擁有一線城市開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)，為當?shù)亟?jīng)濟帶來的經(jīng)濟增長，仍是地方所期望和歡迎的。

　　商業(yè)地產(chǎn)政策的不確定性依然存在

　　日前，銀監(jiān)會再度向多家銀行下發(fā)關(guān)于風(fēng)險防范的通知，要求對炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這已是銀監(jiān)會今年第三次對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出的信貸預(yù)警。并且早在8月下旬，上海銀監(jiān)局就發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。由于商業(yè)地產(chǎn)日漸成為開發(fā)商及投資者關(guān)注焦點，更多資金不斷注入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，然而一個城市的商業(yè)地產(chǎn)需求是伴隨人口、交通配套等因素逐步增長，拋棄這些因素開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，勢必造成商鋪空置率的升高，商業(yè)地產(chǎn)泡沫也將不斷吹大。管理層也看到這種勢頭的蔓延趨勢，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策相比住宅類依然較為寬松，但是這也管理層對市場傳出的另一個信號，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)控的可能性依然存在。

　　住宅地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)經(jīng)驗與人才瓶頸的突破

　　政策的不確定并非最大風(fēng)險，房企缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營經(jīng)驗以及專業(yè)人才，將成為最大阻礙。商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)可行性、定位規(guī)劃有著更為苛刻的要求，并且涉及到招商和運營管理，這與住宅的開發(fā)流程很不相同。對于這些房企而言，一套成熟有效的開發(fā)流程，并不能依靠單純的模仿和討論而加以運用，更加需要在實際開發(fā)中逐步摸索，找到符合自身品牌發(fā)展和城市需求的商業(yè)地產(chǎn)。

　　警惕資金鏈風(fēng)險，開發(fā)商實力的考驗

　　與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期更長，對企業(yè)的資金實力要求更高。并且商業(yè)地產(chǎn)在銀行信貸方面的待遇亦遠不如住宅，按揭貸款額度最高五成，期限最多十年，而住宅的按揭貸款額度最高七成，期限最多可達30年，這要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金比例必須更高。

　　上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，上海市近期商業(yè)地產(chǎn)腳步放緩，但在布點上，向外圍繼續(xù)擴散。中心區(qū)商業(yè)飽和度的不斷增加令投資者更加趨于理性。但隨著上海外來人口的數(shù)量仍不斷增加，城市人口溢出、城區(qū)擴容將成為必然。外圍區(qū)域的開發(fā)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)依然能獲得一定發(fā)展機遇，但基本無改城市快速膨脹后所面臨的沉淀和積累階段。二三線城市的城市升級改造仍在如火如荼中、中產(chǎn)群體愈發(fā)成型，蘊含的是商業(yè)地產(chǎn)膨脹式發(fā)展機遇。需要提及的是，在眾多房企同時發(fā)力二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的背景下，控制好進入節(jié)奏，避免同質(zhì)化，找準符合企業(yè)能力及城市發(fā)展要求的商業(yè)地產(chǎn)定位至關(guān)重要。(文/中原地產(chǎn))

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(文/中原地產(chǎn))