一、房產(chǎn)歸屬的一般原則

　　根據(jù)物權法的相關規(guī)定，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其物權的的設立、變更、轉讓、消滅遵循物權登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，那個房產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴格適用上述登記公示原則。根據(jù)婚姻法的相關規(guī)定，一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)轉化為共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產(chǎn)，婚后購置的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。

　　二、司法實踐中離婚房產(chǎn)問題的表現(xiàn)形式及處理方式

　　（一）解讀婚姻法解釋（三）對離婚房產(chǎn)問題的規(guī)定

　　根據(jù)婚姻法解釋（三）第十條，對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權登記方的個人債務，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權益的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。

　?。ǘ┧痉▽嵺`中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式

　　1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都歸屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權要求的對該房產(chǎn)及其增值進行分割。

　　2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權登記在個人名下的。我們認為應認定為個人財產(chǎn)，因為根據(jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質上仍屬于個人財產(chǎn)。

　　3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權證，產(chǎn)權證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應認定為首付款支付方個人財產(chǎn)。但是對于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的爭議。筆者認為，對于增值部分房屋產(chǎn)權人應該對另一方進行補償，補償可以依據(jù)婚姻法解釋（三）第十條的補償原則。

　　4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認定為個人財產(chǎn)，有的認定為夫妻共同財產(chǎn)。第一、認定為個人財產(chǎn)的認為房屋買賣牽涉到物權和債權兩個權利，當事人訂立買賣合同建立了債權債務關系，房屋所有權即發(fā)生了轉移，買賣合同是房屋所有權轉移的原因，房屋所有權轉移時買賣合同的履行結果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產(chǎn)的性質，此時婚后共同還的貸款，應返還一半給另一方。第二、主張認為室共同財產(chǎn)的依據(jù)是物權法規(guī)定的“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”和婚姻法規(guī)定的夫妻關系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進行了規(guī)定，它既沒有認定該房產(chǎn)為一方婚前個人財產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權登記一方。在這里，規(guī)定上用的是“可以”，而不是應該，說明法院對此還可以根據(jù)具體情況認定房產(chǎn)的歸屬。

　　對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋（三）也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進行補償。此條僅僅規(guī)定了補償堅持的原則標準：根據(jù)財產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權益，沒有明確補償?shù)木唧w標準，給了法院很大的自由裁量空間。

　　5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應屬夫妻共同財產(chǎn)。

　　6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時還未取得房產(chǎn)證，此種情況因房屋產(chǎn)權尚未確定，根據(jù)婚姻法解釋二的相關規(guī)定，法院將拒絕對房屋的產(chǎn)權歸屬做出裁判。

　　7、婚前一方父母出資為子女購買的房屋，產(chǎn)權登記在其子女名下，除非有特別說明贈予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對自己子女的贈予，為其個人財產(chǎn)；婚后一方父母出資為子女購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關規(guī)定，除非特別說明是贈予自己子女的，否則視為是贈予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋（三）完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對自己子女一方的贈予，該不動產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

　　三、總結

　　自婚姻法解釋三征求意見稿以來，人們一直在討論婚姻法解釋（三）保護了誰的利益。作為法律的實踐者，我們認為不能簡單的說婚姻法解釋（三）保護了誰的利益，撇開婚姻中該由誰買房關涉感情的爭議話題，該解釋對于房產(chǎn)的的規(guī)定跟多的還是堅持了物權登記原則，旨在更好的用理性化的條文達到一種利益上的相對平衡，對離婚財產(chǎn)分割的有一定的指導作用。總之，在處理離婚財產(chǎn)糾紛，法官要正確把握分寸，找準利益平衡的契合點，本著照顧弱者的一方，考慮離婚過錯、撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)老人等問題，較為合理的對房產(chǎn)就行分割。尤其在房價居高不下的今天，沒有分到房子的一方或者經(jīng)濟來源比較薄弱的一方，應該得到適當?shù)恼疹?。法律在保護個人權利的同時，更應該促進夫妻家庭的相互輔助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正發(fā)揮一個家庭共同體的經(jīng)濟及道德力量，基于公平原則，不能純粹的強調更注重團體的婚姻中的個人權利?；橐霾皇墙灰祝荒馨迅星榕c物質進行等價交換，婚姻法的相關規(guī)定也應該遵守婚姻的倫理性。