宗地容積率高低決定計稅面積的大小

    宗地容積率是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。計算公式為：容積率=總建筑面積÷總用地面積。比如，A、B兩企業(yè)分別取得一塊宗地，其中，A企業(yè)宗地面積為30000平方米，全部地價為3000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米；B企業(yè)宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米。則A企業(yè)的宗地容積率為12000÷30000＝0.4，B企業(yè)的宗地容積率為15000÷20000＝0.75。

    依照財稅〔2010〕121號文件規(guī)定，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，即將全部地價計入房產(chǎn)原值。因此，上例中A企業(yè)應按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，即計入房產(chǎn)原值的地價＝土地單價×房產(chǎn)建筑面積×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（萬元）；B企業(yè)應按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

    需要指出的是，納稅人在同一地塊上分期進行開發(fā)建設，如能確定總的宗地容積率，對需征房產(chǎn)稅的完工建筑，應按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價；如不能確定總的宗地容積率，則應分期計算容積率，分別確定計入房產(chǎn)原值的地價。

    實際支出的地價款才可計入房產(chǎn)原值

    目前，取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。其中，土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為；土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地；土地使用權轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

    財稅[2010]121號文件規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。也就是說，只有納稅人為取得土地使用權實際支付的款項才是計入房產(chǎn)原值的地價。因此，納稅人以出讓、轉(zhuǎn)讓（不包括贈與）方式取得土地使用權實際支付的地價應計入房產(chǎn)原值。以無償劃撥方式取得土地使用權的，由于企業(yè)未實際支付土地出讓金等開發(fā)成本、費用（主要是老國有企業(yè)），即初始用地成本為零，所以房產(chǎn)原值中不包含地價。但是，如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產(chǎn)原值。

    已按規(guī)定分期攤銷價值不得扣減地價

    按照會計制度規(guī)定，土地使用權屬于無形資產(chǎn)中的一種?！?FONT color=#0000ff>企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》（財會[2006]3號）第十七條規(guī)定，使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其應攤銷金額應當在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。企業(yè)攤銷無形資產(chǎn)，應當自無形資產(chǎn)可供使用時起，至不再作為無形資產(chǎn)確認時止。而《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

    綜上所述，計入房產(chǎn)原值的地價以歷史成本為準。納稅人在會計核算時已對地價進行攤銷的，在確定房產(chǎn)稅計稅原值時，已按規(guī)定分期攤銷價值不得扣減地價。

    特別提醒納稅人，有的省市規(guī)定，納稅人自建的房產(chǎn)所占用的土地是以租入方式取得國有土地使用權的，其支付的租金應并入房產(chǎn)原值；如果以租入方式取得的是集體土地使用權的，其支付的租金可暫不并入房產(chǎn)原值。上述租金以合同約定的總金額為準；如果納稅人的房屋既有出租又有自用，應劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產(chǎn)原值的地價。

    例如，某納稅人有一地塊，地塊面積為10000平方米、土地單價為200元/平方米、土地總價為200萬元。地塊已完成開發(fā)建設，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。則該地塊容積率為4000÷10000＝0.4，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1∶4，因此計入房產(chǎn)原值的地價應為（2×4000×200）＝160（萬元），自用房屋部分的地價為160÷4000×1000＝40（萬元）。
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