2010年以來，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，有分析指出，這或?qū)㈩A(yù)示著以住宅為主導(dǎo)的出售型房地產(chǎn)開發(fā)黃金時代的終結(jié)。與此同時，投資商業(yè)地產(chǎn)?成為抵御政策“寒流”的有效策略。

商業(yè)物業(yè)投資

成“避險(xiǎn)”良機(jī)

近期，由于國際經(jīng)濟(jì)形勢欠穩(wěn)，曾一路上揚(yáng)的黃金價格出現(xiàn)連跌并持續(xù)低位震蕩，且國內(nèi)股市表現(xiàn)不佳，實(shí)業(yè)投資前景不明，住宅類地產(chǎn)價格承壓。國內(nèi)原本有限的投資渠道接連“折戟”，令投資資金開始將目光轉(zhuǎn)向表現(xiàn)穩(wěn)定，且仍具“價值洼地”優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)?領(lǐng)域(概況 相冊 戶型 價格 動態(tài))。

“股市風(fēng)險(xiǎn)太大，而且容量有限，像我們這樣規(guī)模的資本在國內(nèi)A股中已經(jīng)難以有太大的作為了。而住宅市場在國家嚴(yán)令調(diào)控房價以及各地大建保障房與公租房后，價格下行已經(jīng)是個必然趨勢。從國內(nèi)的投資環(huán)境來看，唯有商業(yè)地產(chǎn)?稱得上是一個尚未被充分發(fā)掘的價值洼地?！币晃簧虡I(yè)地產(chǎn)?投資者表示。

記者了解到，商業(yè)地產(chǎn)?物業(yè)投資已成為眾多投資者優(yōu)先選擇的投資渠道。經(jīng)驗(yàn)表明，1997年的亞洲金融危機(jī)，香港的房地產(chǎn)業(yè)由于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)而無一破產(chǎn);而2008年的全球金融危機(jī)，更是使不少遭受資金鏈斷裂危機(jī)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)看到了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢，認(rèn)識到依靠穩(wěn)定的租金和物業(yè)升值能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

中銀國際分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場近年來處于景氣周期。而最近受住宅市場調(diào)控影響，商業(yè)地產(chǎn)成為投資避風(fēng)港;一、二線城市供需兩旺，租金價格有望進(jìn)一步提升。

寫字樓投資

步入回報(bào)期

由于北京寫字樓市場相對“晚熟”，長期以來存在著“商住倒掛”現(xiàn)象，寫字樓價值被低估，形成了極具潛在機(jī)會的投資“洼地”。

不過從2009年開始，上述投資機(jī)會的收益回報(bào)正成為現(xiàn)實(shí)。DTZ戴德梁行近期發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自2009年下半年開始，北京市寫字樓市場租金與售價均保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢。但是從2010年底至今，這兩個價格指數(shù)的增幅陡增，顯示出快速攀升的狀態(tài)。

根據(jù)該行預(yù)測，2011年至2015年，寫字樓的出售價格與租金將保持2010年底至今的增長勢頭。

中銀國際分析指出，最近商業(yè)地產(chǎn)的投資和銷售增速趕超住宅地產(chǎn)，使得部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了投資資金從住宅市場流入商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象。而這將有助于改變目前仍然存在的“商住倒掛”狀況。中長期來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金和收益率水平將和國際接軌。

供給量不足與需求增多，使北京寫字樓租售價格雙雙不斷上漲。DTZ戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，北京寫字樓供應(yīng)有限，賣方主導(dǎo)市場是價格繼續(xù)攀升的主要原因。

數(shù)據(jù)顯示，今年第二季北京寫字樓市場并無新增供應(yīng)。以甲級寫字樓為例，全市甲級寫字樓目前的總存量為653萬平方米。與此同時，2009年至今，甲級寫字樓的新增供應(yīng)量持續(xù)下滑。由于供求矛盾，甲級寫字樓的空置率自2009年開始快速下降。

分析人士認(rèn)為，北京寫字樓市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場，部分優(yōu)質(zhì)寫字樓面對大量租戶需求，在提高租金價格的同時，采取減少免租期，對租戶進(jìn)行行業(yè)設(shè)定等手段提高租戶進(jìn)駐要求，以達(dá)到篩選目的。預(yù)計(jì)在新增供應(yīng)體量萎縮的前提下，寫字樓空置率將長期在低位運(yùn)行。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示，從目前北京的商業(yè)地產(chǎn)市場看，需求量大而供應(yīng)量少。下一輪商業(yè)地產(chǎn)集中供給將出現(xiàn)在2016年至2017年，這將導(dǎo)致寫字樓租金快速平穩(wěn)地上漲。

西三環(huán)區(qū)域被看好

雖然商業(yè)地產(chǎn)前景看好，為投資者提供了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的港灣，但在投資目標(biāo)的選擇上，亦應(yīng)注重因項(xiàng)目差異帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“地段、剛性需求以及房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)能力及后期運(yùn)營能力，都是物業(yè)投資者需要考慮的指標(biāo)因素?！睒I(yè)內(nèi)人士分析。

DTZ戴德梁行的研究報(bào)告指出，就區(qū)域租金而言，今年第二季度，北京西部的金融街地區(qū)平均租金繼續(xù)領(lǐng)先全市核心商業(yè)圈，至每月每平方米241.67元，比上季增長7.03%。

記者了解到，位于北京西三環(huán)內(nèi)的光耀東方中心寫字樓，正是緊鄰這一區(qū)域。據(jù)悉，該項(xiàng)目是目前西三環(huán)內(nèi)唯一現(xiàn)樓發(fā)售的高端寫字樓。與期房相比，可快速實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。

該項(xiàng)目處于國家級政務(wù)區(qū)、金融區(qū)、商務(wù)區(qū)的中樞，緊鄰住建部、鐵道部、新華社、國家外匯管理局、國家航天局、中國核信息院、中央電視臺等核心機(jī)構(gòu)，同時毗鄰釣魚臺國賓館、香格里拉大酒店等五星級賓館。

由于市場差異，上海寫字樓投資的接盤人多為投資基金，而北京市場則以有剛性需求的央企等大型實(shí)力企業(yè)居多。以西三環(huán)北區(qū)域?yàn)槔苓吀邫n寫字樓近乎滿租，且租賃者多為央企和國企。

值得一提的是，該區(qū)域?qū)懽謽堑匿N售均價約在5萬元至6萬元/平方米，大大低于周邊高端住宅價格。據(jù)悉，區(qū)域附近的緣溪堂項(xiàng)目每平方米均價76000元，“釣魚臺七號院”每平方米均價則達(dá)11萬元。
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