今年之前大家可以有夢想，今年之后大家必須有創(chuàng)新。需要有新的思維和新的方式，正如十九世紀英國小說家狄更斯說的一段話：“這是一個最好的時代，這是一個最糟糕的時代，這是一個最智慧的年代，這是一個最愚蠢的年代”。所以我想，我們面臨的時代將是一個我們難以預(yù)測的時代，無論是中國還是沈陽的商業(yè)地產(chǎn)，都在發(fā)生根本性的變化。2011年，沈陽現(xiàn)在有將近700個項目開工，近期就有70個商業(yè)地產(chǎn)項目在招商，這個數(shù)字是前所未有的，大家可以看到招商越來越難，我想這里面有一個問題需要大家思考，我們已經(jīng)進入到一個后商業(yè)地產(chǎn)時代，所以我們應(yīng)該想，我們今后的路應(yīng)該怎么走?是等待“貓冬”?還是轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。時代不同了，等待只能貽誤新的商機。
  　我們走過了計劃經(jīng)濟、商品經(jīng)濟、市場經(jīng)濟，我們迎來了服務(wù)經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟時代，我們產(chǎn)生了最大的幻象就是網(wǎng)絡(luò)，以往在商品經(jīng)濟時代，我們可以一邊唱卡拉OK，而進入服務(wù)經(jīng)濟時代，唱歌就是唱歌、吃飯就是吃飯。未來是一個體驗經(jīng)濟時代，在體驗經(jīng)濟時代，逛街是逛街，購物是購物，因此，購物中心將逐步轉(zhuǎn)型為體驗中心。所以商鋪的時代即將過去，未來將是平臺創(chuàng)造價值和平臺創(chuàng)造未來的時代。大家都知道，一些大型的品牌商業(yè)綜合體、商貿(mào)城，比如，大連萬達，大悅城，萬象城、恒隆等這樣的大型商業(yè)綜合體，其發(fā)展剛好趕上了中國城市化和商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的年代。但是這樣的時代也是在一個特殊的情況下產(chǎn)生的，萬達也是在中國的轉(zhuǎn)型發(fā)展中成功的典范，或者是商業(yè)地產(chǎn)給他的一個機遇。但是，未來是否還有這樣的機遇是值得考慮的。因此，在中國的商業(yè)地產(chǎn)里面沒有領(lǐng)袖，沒有師傅。
  　中國的商業(yè)地產(chǎn)有三個特征：一是，所有的產(chǎn)能都是過剩的，二是，所有的產(chǎn)型都在跨界和混搭，三是，所有的產(chǎn)業(yè)都是IT或者是IT衍生出來的產(chǎn)業(yè)。大家可以看到，當(dāng)下整個的商業(yè)地產(chǎn)時代，也保護一些新生的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，比如全國在上千家民營開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，類似于象群升，泛華等，他們本身并民營開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的任何經(jīng)驗和長期持有的實力，他該怎么做?在商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求的時代，我想，挖坑就能招商，就能賣錢。但是，未來將面臨的形勢開始非常嚴峻，可以說，這些新貴開發(fā)商，剛剛享受到了城市化給我們帶來的財富，即將面臨到網(wǎng)絡(luò)化給我們的沖擊，還有未來通貨膨脹以及政策調(diào)整帶來的威脅。

　　2011年以后，應(yīng)該是大批的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整、轉(zhuǎn)型甚至退出的時代，為什么我們的商鋪越來越少，為什么我們的商家越來越少，為什么我們的品牌越來越少。我可以從商業(yè)的模式轉(zhuǎn)型中發(fā)現(xiàn)端倪。目前，一些生產(chǎn)基地的產(chǎn)品已經(jīng)走網(wǎng)絡(luò)直銷了，他不走代理了。所以我們的很多品牌經(jīng)銷商面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整，我們到哪里找代理商，到哪里找經(jīng)銷商，因為李寧不需要你了，雅戈爾也不需要你了。因此，未來是我們的商業(yè)地產(chǎn)如何做集成運營商，如果你不能做集成運營商，你將面臨著招商難、運營難以及被淘汰危險。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，過去主要是以業(yè)態(tài)為核心，我們看到的主要是專業(yè)市場，比如說五愛市場，南塔鞋城。還有就是以購物中心為主題的，還有網(wǎng)絡(luò)的淘寶商城，但是這些都是單項的，難以在競爭的環(huán)境中體現(xiàn)多維、多級型競爭，因此，一些商業(yè)地產(chǎn)商，比如，蘇寧網(wǎng)購在做虛實結(jié)合的主題。未來的主題商城一定是在產(chǎn)業(yè)鏈里面進行細分，我想，一方面主題商城要進行整個產(chǎn)業(yè)鏈的細分，第二個要進行單向符合。未來整個商業(yè)地產(chǎn)時代要進入到一種復(fù)合型的時代，我們的商業(yè)地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)會進行到根本的變化。一個產(chǎn)品能不能獲得招商的成功，最大的成分取決于定位，我們今天講的主題定位，就是要研究在主題商業(yè)地產(chǎn)時代，我們的主題商城應(yīng)該如何定位，我想，商業(yè)地產(chǎn)在40%以上決定了商業(yè)地產(chǎn)的成功，現(xiàn)在很多的商業(yè)地產(chǎn)公司，在做市場調(diào)研感覺到很奇怪，因為在市場同質(zhì)化年代，你所有的調(diào)研都變得毫無價值，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開始摒棄“位置、位置、位置”的年代。試想，太原街五洲的位置不好嗎?五里河世貿(mào)百貨的位置不好嗎?現(xiàn)在是“焦點、熱點和亮點”時代，沒有亮點你沒有價值，你如果成為焦點和熱點，就會被別人關(guān)注，你就會成為商業(yè)的引領(lǐng)者。另外一方面，我看到很多商業(yè)地產(chǎn)的定位是大的、籠統(tǒng)的、模糊的定位，如果你所有的定位事后發(fā)現(xiàn)錯了，這個時候你所有的宣傳和推廣變成了零。按照1993年諾貝爾獎獲得者諾思的《路徑依賴理論》只能是傳統(tǒng)的沿襲，按照這種理論，我們的韓寒永遠超過不了80、90歲的巴金，為什么現(xiàn)在的一些年輕的作家一本書一下子就可以賣到幾十萬，上百萬的書籍稿費，這個就是跨越。我們希望在商業(yè)地產(chǎn)主題化的定位過程中，跨越選擇《三維復(fù)合定位法》。即，我們都有的產(chǎn)業(yè)都存在一個叫平面的產(chǎn)業(yè)，比如說做服裝的，家具的，我們跨越叫平面型服裝城，家具城，我們做服裝是男裝還是女裝，是韓國還是廣泰服裝，這個就是將產(chǎn)業(yè)在平面領(lǐng)域拉到最長，最細。此時你會發(fā)現(xiàn)，你做的商城的招商就不滿了，這樣，我們在垂直產(chǎn)業(yè)鏈里面做寬，比如服裝的設(shè)計，服裝的品牌，服裝的會展等，這時，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成就會使這個垂直的產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。最后，我們看到目前整個信息化、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化、智慧化的發(fā)展和電子商務(wù)作用，我們整個的主題商城的模式，就會呈現(xiàn)一個三維的立體化的時代，我們提供一個多維的，全產(chǎn)業(yè)的招商，這個時候的商城招商就會很容易，就會看到一片藍海。

　　傳統(tǒng)的招商模式是依托招商人員進行“挖墻腳式”招商，因為你搬到另一個地方，你的租金即便再便宜，如果運營難以維持，也是沒有意義的。所以我們現(xiàn)在也看到五洲、華府等地方的商業(yè)運營并不是很成功，我想地點已經(jīng)不是問題了，這就是我今天在研究復(fù)合型產(chǎn)業(yè)鏈的過程中，主題商城的定位就是一個價值體現(xiàn)，這個里面我們突然發(fā)現(xiàn)我們走進了一片藍海，如果賣服裝，你可以把很多生產(chǎn)企業(yè)找出來，如何做主題商城、零批商城、智慧商城，這才是我們未來整個主題商城的發(fā)展趨勢。我們提到了一個3D，整個3D一方面是網(wǎng)絡(luò)化，信息化在三維價值里的體現(xiàn)，第二個我們在電子商務(wù)，基本上是二維的，未來在立體化的時代，我在美國如何操縱沈陽的商城，第二個我們提到了電子商務(wù)，我給大家提供了一個非常有價值的東西，我們過去很多也在做電子商務(wù)，因為你作為一個商業(yè)地產(chǎn)商，不是你搞電子商務(wù)賣商品。所有做商業(yè)地產(chǎn)的人，你如何讓你的商業(yè)地產(chǎn)的價值提高，第一讓我們商城如何更加智慧化，第二讓我們所有的商鋪實現(xiàn)數(shù)字貿(mào)易，第三讓我們的商城里面，只要插上接口，只需支付流量費用，就可以實現(xiàn)傻瓜式的電子商務(wù)。這就是說我們在做商業(yè)地產(chǎn)的過程中發(fā)現(xiàn)電子商務(wù)的創(chuàng)新模式。也是我給大家提供的一個全新的思維方式。

　　我們主要是在一維上主要體現(xiàn)在平面，推式產(chǎn)業(yè)，推向產(chǎn)業(yè)批發(fā)商城，很多經(jīng)銷商說我為了拿貨，掙的全是庫存。

　　二維主要是拉式產(chǎn)業(yè)鏈，比如凡客誠品，先建立終端，渠道，然后建立我們的OEM，他是一個服裝廠子都沒有的，他為什么一年能通過網(wǎng)絡(luò)做到40億的服裝，這就給我們大家提供了一個拉式產(chǎn)業(yè)鏈的過程，這也是我們未來在品牌商、代理商的一個競銷的過程。

　　未來我們從集中到集群到集成。我們更多的體現(xiàn)的是復(fù)合型的，他的核心價值是觸式的，所以我們看到在北京的超市里面，你拿手機你就能買產(chǎn)品。2歲多小孩，由于經(jīng)?！懊逼矫骐娔X，現(xiàn)在2歲的小孩都知道用手拍書，而不是用手翻書。所以我們不是一個賣商鋪的時代，比如，手表、手機都不值錢，手表的功能10塊錢就能做到，但是真正的名牌手表為什么可以賣到幾萬、幾十萬，我想這是平臺背后的價值，所以我們的所有的商家是賣平臺背后的價值，只有平臺背后的價值才能實現(xiàn)，如果你把商戶招商，如果你給一個商家提供一個未來的平臺，他就是給他提供了一個非常好的價值。我想20%是賣現(xiàn)在，80%是賣未來，這就是我們對整個商戶未來的理解。

　　三維的產(chǎn)業(yè)鏈可能就是復(fù)合型的，我們用生存方式來解決生產(chǎn)方式，生產(chǎn)方式來改變生活方式。過去就是客戶的價值需求，過去我要吃飽，現(xiàn)在我要吃好，未來一定要吃少。這才是客戶的價值。我們第一個要做到集群式生長，未來是鏈群生長，所以，一些商城招商搞了一大幫招商、宣傳人員，挨個打電話。我很討厭打電話，我個人認為，在平面產(chǎn)業(yè)里面就是要創(chuàng)造短缺價值，你把這個產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出及為短缺的時候才能開始進行銷售了。一定要創(chuàng)造“客戶無法抗拒，對手無法模仿”的商業(yè)模式。醫(yī)生為什么能掙錢?告訴你必須吃這個藥，不吃這個藥就會死掉。黑社會為什么容易得手?因為你不服從我就把你殺掉?！翱蛻魺o法抗拒，對手無法模仿”的商業(yè)模式才是我們未來招商的核心。

　　第三個要創(chuàng)造平臺價值，三維產(chǎn)業(yè)上我們看到的是運營。未來的一些小型的商業(yè)地產(chǎn)商會逐步被市場淘汰，因為他沒有運營和品牌，而大的地產(chǎn)商，他形成了他自己的品牌和模式之后，就會講運營和平臺放到一個很重要的位置上。未來，主題商城的運營決定一切，平臺決定一切，這是我想與大家分享的一個新的想法。

　　因此，我們在垂直產(chǎn)業(yè)鏈上，我們要研究“中心——邊緣”原理，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)主題商城的現(xiàn)代商務(wù)，就是一個主題商城開始進入品牌總部對接和鏈接的時代，這也是未來主題商城招商的核心。

　　最后我想解釋一下逆向段流程終端，短流程逆向整合就是，我首先接觸到了商戶，然后是利用集成平臺，最后是生產(chǎn)廠家，這就是我們剛才講的3D——C2P2B商業(yè)模式。C就是我們的零售終端消費者，就是我們的團購網(wǎng)，P就是主題商城的平臺，第二個就是通過展現(xiàn)在我們的平臺P上，通過平臺來吸引消費者,最后反饋到B，就是供應(yīng)商和企業(yè)，。

　　制造化時代是一個沒有品牌的時代，我們國家八萬多服裝品牌，沒有一個服裝品牌能達到國際高端。首先我希望我們的主題商城能夠在主題化時代里，進一步完善主題化商城在整個復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈中的價值和作用，加快實現(xiàn)主題商城的創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是我給大家提供一些想法，尤其是分享后商業(yè)地產(chǎn)時代商業(yè)地產(chǎn)拐點的出現(xiàn)，第二，我們希望能夠創(chuàng)新的一些商業(yè)模式，創(chuàng)新一些新的思路和想法，對我們商戶、商鋪、商城的價值有一些新體現(xiàn)，第三，是我們的《三維復(fù)合定位法》在做寬做厚的過程中，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的招商，這樣才能給社會，給我們的商業(yè)地產(chǎn)帶來新的生機，在后商業(yè)地產(chǎn)時代，成為我們每一個做商業(yè)地產(chǎn)的人們帶來新的希望和未來。（胡寶鋼）

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