另外一種，在住宅限購政策條件下，大家多種經(jīng)營，土地供應等等，住宅地價的高起，隨著住宅風險的增加，很多開發(fā)商主動商業(yè)地產(chǎn)化，有一些被動商業(yè)地產(chǎn)化了，有的是政府拿地，直接配40%的商業(yè)用地，純住宅的時代過去了，住宅賣完了以后對政府的形象工程，就業(yè)是起不到作用的，就像美國移民一樣，你投入多少錢可以帶動多少的就業(yè)機會，給社會上帶來了重復的稅收的收入，可持續(xù)的收入，從政府的社會，政府的業(yè)績工程來講都是非常需要的，所以很多開發(fā)商也是，隨著社會的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)的安全度兩個方面，住宅和商業(yè)結合發(fā)展，有的是被商業(yè)地產(chǎn)化了。這一兩年出現(xiàn)的事情這是，它出現(xiàn)了以后跟成熟的商業(yè)地產(chǎn)運營商出現(xiàn)了很大的差別，供應商不全，你沒有干過，像天津09年拿地也是45萬平米的一個項目，大概8萬多平米的商業(yè)也是有住宅，酒店式公寓等等，當時我們拿地，政府明確規(guī)定，很大一塊的商業(yè)，作為中高端住宅我們也感覺比較好，給你的比例我們也必須要干，大的市場機會來看，商業(yè)地產(chǎn)未來也可能帶來未來可持續(xù)的租金收益，現(xiàn)金流，現(xiàn)場很多好的地產(chǎn)商，比如說金融界這些，他到了一定成熟階段的時候，銷售物業(yè)的收入和持有物業(yè)的租金收入基本是相等的。持有的租金收入大概也40億，一旦市場不好了，商業(yè)租金也非常穩(wěn)定。

　　我們的第二類開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)，主動也好，被動也好，你所謂的商家是不成熟的，因為沒有試過，沒有合作過，很多的條件，談法，未來的合作的可靠度都是有很大的變數(shù)。這種開發(fā)商，我覺得他們學習的樣板應該向誰學習呢，應該向南京水游城學習，他們原來也是沒有做過商業(yè)地產(chǎn)的，一般開發(fā)商可能不太敢做，但是水游城由于結合了日本的設計經(jīng)驗，成功了。

　　我覺得他的成功在什么地方呢，當商家，業(yè)態(tài)，商家的合作資源，鏈條不是非常的牢固和成熟的時候，你也要招商，這個時候更多的追求空間的形態(tài)，進去之后都是時尚年輕人的空間，里面有流水等等，他有很多的概念，一個是空間的靈動，把游玩、消費、休閑全部結合在一起，變成了一個空間樂園。第二個，從設計上，萬達廣場，內(nèi)接，外接都是沒有問題的，但是南京水游層做了多首層的概念。第二個要實現(xiàn)大量商戶的店鋪化，一個是多首層，很容易上到三層，四層，由于中間的水街，把很多的商戶分解成 很多的店鋪對外開門，多首層，商鋪化，變成可以銷售的物業(yè)，這樣的話，很多不成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他們的可銷售，可退出的機制是非常關鍵的，我們做了天津的項目以后發(fā)現(xiàn)，一個商業(yè)地產(chǎn)一定要先上，我們把可銷售的物業(yè)多少，可持有的一定要達到一個好的比例。

　　很多的開發(fā)商沒有經(jīng)驗，持有的過大，最后一個項目算十億的利潤，八億沉淀在持有物業(yè)里面，很多開發(fā)商由于資金鏈的問題已經(jīng)背不起了，大家都需要快速積累，銷售額是安全的，這個時候現(xiàn)金流用的量就不夠了，很多開發(fā)商沒有這個實力，對銷售持有肯定是非常的敏感，所以南京水游城我覺得這種類型很棒，也是很多中小型或者商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體經(jīng)驗不是特別成熟，運作成功的案例比較早的，或者剛做的是我們學習的典范，現(xiàn)在應該是分這兩大類。
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